Brembanica | Se vendi casa

È un fascicolo pratico e di facile lettura che Il tuo consulente immobiliare ti fornirà dopo aver eseguito il sopralluogo presso l’immobile da vendere ed è suddiviso in tre step. Il primo documenta e certifica la stima del valore di mercato dell’immobile spiegandoti dettagliatamente il procedimento di valutazione adottato. Il secondo step contiene una analisi di mercato comparativa (AMC) che ti aiuta a capire l’entità delle offerte concorrenti di immobili simili al tuo che sono attualmente in vendita nel mercato locale e una selezione di quelli che sono stati recentemente venduti. Il terzo step è il processo decisionale che ti pone in base ai dati acquisiti nella condizione di comprendere realmente l’attuale situazione di mercato nel quale è presente il tuo immobile e di formulare in piena autonomia il giusto prezzo da richiedere, questo in funzione del periodo temporale nel quale ti prefiggi di concludere la vendita.

Ma non è tutto: l’intero fascicolo può anche essere utilizzato con successo per dimostrare ai tuoi potenziali acquirenti la fondatezza e la convenienza della tua richiesta di valore, persuadendoli ad acquistare in modo naturale e consapevole.

Ti aiuteremo a raccogliere e ordinare tutta la documentazione necessaria per la vendita del tuo immobile e a verificare la sussistenza delle conformità (edilizia, urbanistica, catastale e condominiale in caso di sussistenza di condominio) richieste dalle normative di legge. Raccoglieremo tutti i documenti in un folder che terremo debitamente aggiornato e conservato, pronti ad assisterti nella risoluzione delle problematiche di natura tecnica, legale e fiscale eventualmente riscontrate, anche con l’ausilio di professionisti di settore convenzionati con la nostra struttura per procedere senza intoppi alla definizione della compravendita.

Il tuo immobile per essere venduto rapidamente e alle migliori condizioni deve poter attrarre il maggior numero di potenziali clienti intenzionati ad acquistare. Per questo occorre pianificare e porre in atto passo dopo passo una serie di attività coordinate per raggiungere un pubblico tanto più vasto e qualificato possibile.

Il nostro piano di marketing prevede l’applicazione di ben oltre 40 collaudate attività e tecniche di mercato ricomprese in 11 specifiche aree operative che tengono conto di tutte le situazioni che si possono presentare quando ci si accinge a porre in vendita un immobile. In sintesi esse riguardano la determinazione delle condizioni economiche da adottare, la raccolta e la verifica dei documenti e delle conformità, i sistemi per l’ottimizzazione e la promozione dell’offerta, l’inclusione dell’immobile nei data base e nelle rete di condivisione con i colleghi di settore, la reportistica per tenerti aggiornato sulle attività di vendita e in ultimo, ma non meno importante, l’assistenza negoziale e contrattuale a 360° per una corretta e serena conclusione dell’affare. Va precisato che questo nutrito elenco di strumenti e strategie di vendita non va applicato per intero ad ogni immobile da vendere. Mentre una parte di questi elementi sarà sempre presente in ogni piano di marketing, per la parte rimanente quelli da utilizzare verranno di volta in volta selezionati d al consulente in base alla propria esperienza. Dopo aver valutato attentamente le caratteristiche dell’immobile, le condizioni e le eventuali problematiche in cui versa, il consulente effettuerà una scelta oculata delle attività di vendita e degli elementi più adatti da adoperare che condividerà con te per condurre a buon fine l’operazione.

Il piano di marketing ti viene consegnato in bella copia dal consulente immobiliare non appena visitato l’immobile da vendere e può essere allegato al relativo incarico di vendita a garanzia delle attività da svolgere.

Non un semplice prestampato da compilare, ma un incarico di vendita “taylor made” appositamente stilato in base alle caratteristiche del tuo immobile. Poniamo quindi posta la massima cura ed attenzione nel comprendere i tuoi dubbi e le tue incertezze, predisponendo un documento realizzato esclusivamente per te che terrà conto delle tue reali esigenze, con condizioni che rispettino le tue aspettative e le tue necessità.

Se lo desideri, il nostro Consulente Immobiliare per garantire il proprio impegno che assumerà nel vendere il tuo immobile, può ancorare l'incarico di vendita al piano di marketing che ti ha fornito, per garantirti la puntuale esecuzione delle attività e delle azioni promozionali in esso contenute concordando con te le condizioni e le modalità della loro esecuzione. Qualora in qualsiasi momento non rispettasse l’impegno assunto, sarà tua facoltà di recedere dall’incarico conferito senza corrispondere penalità alcuna.

Questa attività di marketing è strettamente connessa alla modalità operativa tipica dell’agenzia e prevede infatti che la vendita di ogni immobile possa avvenire anche collaborando con altri colleghi agenti immobiliari. L’incarico di vendita che affidi al consulente non è più un semplice incarico in esclusiva, ma un “incarico in inclusiva”. Si, perché è attitudine della nostra struttura condividere gli immobili da vendere tra tutti i suoi agenti affiliati. Questo obbligo di condivisione del prodotto viene contemplato nel nostro codice deontologico al quale ogni consulente è tenuto ad aderire. La condivisione dell’incarico avviene attraverso le varie piattaforme specializzata (M.L.S.) in uso presso le agenzie immobiliari aderenti.

Questo modello organizzativo è estremamente evoluto in quanto aumenta notevolmente le possibilità di vendita e ne accelera i tempi di chiusura perché dispone di una più ampia platea di possibili compratori. Esso costituisce un netto punto di differenza rispetto alle altre agenzie tradizionali. Molte agenzie, infatti, ribadiscono il fatto che l’incarico viene preso e gestito in condivisione, nessuna delle quali però ha delle procedure ben definite e a volte la convinzione per riuscire a farlo in maniera efficace e sistematica.

Consulenza di Home staging - Se è vero che è la prima impressione quella che conta, il grado di presentazione del tuo immobile e la qualità delle sue immagini fanno la differenza. Questo comporta che al momento della realizzazione del servizio fotografico, come pure negli appuntamenti di vendita, la tua casa deve apparire attraente, cioè mostrata al meglio agli occhi dei potenziali acquirenti superando il loro interesse per le offerte concorrenti. È quindi opportuno che l’immobile venga presentato in maniera neutra, in ordine e con elementi decorativi personali ridotti al minimo, perché chi lo guarda deve essere in grado di poter immaginare la “sua” casa ideale, senza che venga influenzato dalle scelte del precedente proprietario.

Per questo, all’occorrenza, ti offriamo una consulenza gratuita di home staging con un nostro esperto in grado di fornire precisi consigli su come meglio preparare e disporre gli ambienti con poche, semplici ma efficaci azioni che possiamo attuare insieme quasi sempre a costo zero. Professional Home staging - Se l’immobile è vuoto, questo punto del nostro metodo consiglia di coinvolgere uno specialista di home staging, ovvero una persona che di mestiere sa allestire gli spazi in modo che questi possano esprimere la loro immagine migliore. Questo professionista realizza un arredo temporaneo: attraverso l’utilizzo di lampade, piante e accessori per la casa, costruisce un’ambientazione realistica in grado di valorizzare la vivibilità dell’immobile. La sua figura ricorda quella del professionista che si occupa di truccare e pettinare le attrici prima che vadano in scena: al momento delle riprese saranno sempre al massimo della loro bellezza.

Virtual home staging - In alternativa a questo, se siamo in presenza ambienti ammalorati e non idonei ad essere fotografati e resentati allo stato attuale, il consulente valuterà la possibilità di far realizzare un home staging virtuale mediante la creazione di immagini renderizzate che raffigurano l’ipotetico arredamento ideale per gli ambienti da sottoporre all’attenzione della clientela. A questo va aggiunta la creazione di planimetrie in 3D che illustrano la disposizione dei locali con i relativi arredi.

Oltre ad essere presentabile, per essere venduto il tuo immobile deve catturare l’attenzione e l’interesse delle persone che sono alla ricerca di una soluzione con caratteristiche similari adatte alle loro esigenze. Le immagini che pubblichiamo giocano quindi un ruolo fondamentale per renderlo all’altezza della situazione e per questo il tuo consulente pone in atto delle specifiche operazioni di marketing, quali:

check list, predispone un elenco di controllo delle caratteristiche che l’immobile dovrebbe avere per essere in linea con i requisiti di presentabilità necessari per favorirne la vendita. Questa lista viene con te compilata e condivisa, valutando le caratteristiche che riguardano la salubrità, la tinteggiatura, la luminosità degli ambienti, il loro grado di manutenzione e l’impatto che questi hanno sulla presentabilità dell’immobile. In essa vengono riportati gli eventuali suggerimenti per migliorare l’aspetto e le condizioni dei manufatti da migliorare.
servizio fotografico professionale. Consiste in un reportage fotografico di qualità per fare la differenza, perché la prima impressione che i potenziali acquirenti avranno dell’immobile l’avranno proprio attraverso queste immagini. Con l’ausilio di apparecchiature professionali vengono effettuate una serie di fotografie che saranno elaborate digitalmente per ottenere la migliore qualità grafica rendendole attraenti agli occhi dei potenziali interessati.
“virtual tour”, se sussistono le condizioni ottimali, questa è una tecnologia che consente di vedere l’immobile a 360°, come se ci si trovasse effettivamente a passeggiare per i vari ambienti. Il grande vantaggio che offre è quello di rendere ossibile una visita, sebbene virtuale, che possa dare un’idea al potenziale acquirente di spazi, dimensioni e posizionamento dell’immobile. La natura digitale di questa tecnologia, lo rende particolarmente adatto per essere pubblicato sui portali immobiliari e sui social media: la facilità di diffusione è un grande vantaggio che è molto opportuno saper cogliere. o video riprese. Se ritenute utili e se i luoghi e gli ambienti lo consentono, il consulente provvede a filmare le parti interne e quelle esterne dell’immobile. Questi filmati video, opportunamente elaborati, vengono pubblicati nel sito web dell’agenzia e nei portali immobiliari di maggiore successo. Potranno inoltre essere anche inviati direttamente ai potenziali acquirenti segnalati dal nostro sistema M.L.S. per fornire maggiori dettagli sull’offerta

Questo evento serve per mettere in competizione fra loro più potenziali acquirenti, invitandoli nello stesso giorno per una visita all’immobile proposto in vendita. Questo tipo di promozione, molto usata in America, per sua natura, non è adatta a tutti gli immobili; il consulente valuterà se sussistono le condizioni per lo svolgimento dell’evento che può essere svolto in presenza direttamente presso l’immobile da vendere, oppure in modalità virtuale collegandosi mediante piattaforma web (zoom – meet - ecc.).

OPEN HOUSE IN PRESENZA – la sua durata è di circa tre/quattro ore nelle quali si dà la possibilità ai clienti di poter visionare direttamente l’immobile in loco senza appuntamento. Se l’evento è ben organizzato e le persone che partecipano sono tante, queste avranno la percezione che l’interesse attorno a quell’immobile è notevole perché è molto richiesto e quindi in linea con il mercato. Se l’offerta rispecchia le reali condizioni di mercato, porta inevitabilmente gli interessati a formulare la miglior proposta possibile, talvolta addirittura più alta rispetto al prezzo richiesto.

Inoltre questo potentissimo strumento di marketing ha un altro grande vantaggio per il cliente venditore: gli consente, infatti, di ottimizzare le visite e di ridurre il conseguente stress generato dal dover sistemare l’immobile più volte in occasione di appuntamenti con i potenziali acquirenti che solitamente si svolgono in tempi diversi e giorni diversi. Con l’open house si raggruppano in un’unica giornata tutti gli appuntamenti! Come mai uno strumento così potente non è ancora molto diffuso in Italia? Semplice, organizzare un open house in maniera efficace richiede sforzi e competenze non comuni e non tutte le agenzie sono in grado di farlo. La difficoltà principale è soprattutto legata alla capacità di coinvolgere un sufficiente numero di partecipanti; è ovvio quindi che lo sforzo organizzativo necessario è notevole. Si deve iniziare ben tre settimane prima pubblicizzando in maniera mirata con ogni mezzo, telefono, e-mail, social, attingendo ai vari database profilati, nonché con la diffusione di opuscoli e locandine nei paraggi dell’immobile.

OPEN HOUSE VIRTUALE – E’ l’ultima evoluzione del tradizionale open house che si è sviluppato nel recente periodo di pandemia sanitaria e che consiste nel fare le stesse operazioni del precedente metodo eseguendole però in modalità virtuale. Le persone interessate invece che sul posto, vengono invitate a partecipare ad un evento programmato su piattaforma virtuale via web. Anche in questa occasione il consulente organizzerà a tempo debito l’operazione utilizzando però solamente i canali virtuali (e-mail, campagne social media e database profilati) e condurrà l’evento in diretta dall’immobile o da remoto illustrando le sue caratteristiche agli interessati che seguono l’evento virtuale direttamente da casa loro.

OPEN HOUSE TECNICO – Questo evento è analogo a quello tradizionale, ma è diretto però ad un pubblico particolare: gli altri agenti immobiliari del territorio con i quali il consulente ha sviluppato un consolidato rapporto di collaborazione. La possibilità di visionare di persona i dettagli dell’immobile e di rendersi conto di persona delle sue caratteristiche consente ai colleghi di fare mente locale nell’ambito delle richieste che hanno in quel momento e proporlo quindi come valida soluzione ai loro clienti.

Per rendere competitiva e visibile la tua offerta tra le innumerevoli proposte presenti sul mercato sceglieremo ed utilizzeremo, in funzione delle sue caratteristiche, i mezzi e i canali migliori e più efficaci disponibili che assicurino un forte grado di penetrazione del settore di mercato interessato. Questo per individuare il più elevato numero di potenziali acquirenti e attrarre il loro interesse per il tuo immobile. Il consulente vaglierà con cura le peculiari qualità del tuo immobile individuandone i punti forti che andrà a reclamizzare nel modo più appropriato. Creerà quindi una serie di annunci promozionali personalizzati che verranno pubblicati nei principali e più autorevoli portali immobiliari (“immobiliare.it” – “Idealista” – “Casa.it” – “Subito”) e nei social media di maggiore risalto, nonché negli opuscoli stampati (“appena messo in vendita” – “giornalino immobiliare” della zona) distribuiti nel territorio di riferimento. Queste azioni vengono inserite nel piano di marketing che il consulente preparerà appositamente per il tuo immobile.

Informare il cliente su quello che sta avvenendo per la vendita del suo immobile è un fatto molto importante e può risultare decisivo per l’esito della intera operazione. Periodicamente e comunque in qualsiasi istante tu lo richieda, il tuo consulente Immobiliare ti fornirà un attento rendiconto delle attività di vendita in modo da essere costantemente informato sull’andamento della promozione pubblicitaria e delle trattative in corso, Avere costantemente il polso della situazione consente di capire se stiamo procedendo nella giusta direzione e di decidere quali opportune modifiche e cambiamenti apportare per centrare l’obbiettivo di vendita. Le informazioni ti vengono fornite con report periodici a cadenza mensile o in alternativa on-line con il nostro esclusivo sistema di reportistica automatico “report H.24” che ti consente di accedere in qualsiasi momento della giornata dal nostro portale intranet a tutte le informazioni riguardanti le operazioni in corso ed interagire con il consulente che ti segue.

L’acronimo sta per METODO per PACCHETTI di SERVIZI ed è un sistema esclusivo della nostra agenzia che permette di gestire le fasi di vendita dell’immobile in modo del tutto unico ed innovativo. A volte capita che chi vende abbia sottomano il compratore ma non possiede le competenze per negoziare al meglio le condizioni di vendita. A volte invece c’è chi possiede queste competenze ma non ha il tempo e i mezzi per trovare le persone interessate e mostrare loro l’immobile da vendere. Oppure non sa come stabilire il giusto valore da richiedere e documentarlo ai possibili interessati, o ancora sa fare tutto ciò ma non è in grado di reclamizzarne la vendita, …e altro ancora!

Per questi casi ed altri ancora, relativi a una o più situazioni che chi vende deve affrontare per definire con successo la compravendita del proprio immobile, con questo sistema il consulente può erogare in modalità frazionata solamente il servizio (o i servizi) che serve al cliente per svolgere una particolare azione che per vari suoi motivi non è in grado compiere o non ne ha la possibilità per farlo. Questo in base alla singola necessità che si presenta in quel particolare momento, supportandolo esclusivamente dove ne ha l’effettivo bisogno ad un costo molto limitato e conveniente. In altre parole ad esempio se il cliente ha bisogno del consulente solamente per promuovere la vendita del proprio immobile, questi organizzerà per lui la campagna pubblicitaria con i mezzi e i supporti necessari (Stampa e distribuzione dei volantini, redazione grafica e divulgazione degli annunci di vendita nei portali immobiliari e nei social media, ecc.), applicandogli una tariffa esigua rispetto a quanto dovrebbe richiedere con l’assunzione di un tradizionale incarico di vendita.

Per concludere le operazioni di vendita dell’immobile il consulente provvede a fornirti una completa assistenza sia negoziale che contrattuale:

NEGOZIALE, provvedendo ad eseguire i sopralluoghi per le visite al tuo immobile, negoziando con i potenziali interessati le condizioni secondo il protocollo che da anni ci distingue per il nostro metodo operativo;

CONTRATTUALE, con la predisposizione di tutti i documenti e gli elaborati necessari per la stesura del contratto preliminare di vendita definitivo. Congegnerà la stesura del documento avvalendosi anche dell’ausilio di un notaio e all’occorrenza di professionisti di settore convenzionati con la nostra struttura, senza che questo ti comporti particolari costi ed aggravi. L’assistenza fornita dal consulente, che non termina alla sottoscrizione del preliminare ma prosegue sino alla stipula del rogito, può anche comprendere il supporto erogato dalle seguenti entità professionali con noi convenzionate

Notaio: con il quale si provvede alla stesura del contratto preliminare di vendita in forma notarile, attivando le visure preventive sull’immobile per appurare l’inesistenza di trascrizioni pregiudizievoli.
Studio legale: per pareri di massima inerenti a impreviste situazioni di ordine giuridico-legali che possono ostacolare o inibire la compravendita dell’immobile.
Tecnico: per una consulenza relativa alla risoluzione di difformità catastali e urbanistiche presenti nell’immobile e pareri di fattibilità per la ristrutturazione e progettazione.
Fiscalista: per pareri inerenti alla tassazione sulla compravendita e locazione immobiliare.

Con l’ausilio di affermati professionisti convenzionati con la nostra agenzia il consulente ti fornirà importanti suggerimenti e strategie commerciali per rendere più interessante il tuo immobile e aumentare le possibilità di vendita e quindi anche il suo valore, come ad esempio:

interventi e modifiche per incrementare il valore e la vendibilità
rivalutazione dell’immobile mediante cambio d’uso e potenziali trasformazioni
frazionamenti della consistenza immobiliare
acquisizione di reliquati o porzioni limitrofe

Valutazione immobiliare certificata

Dossier immobile

Piano di marketing esclusivo

Incarico di vendita personalizzato

Incarico di vendita con facoltà di recesso

Vendita in collaborazione con gli altri agenti immobiliari

Home staging

Immagine dell’immobile

Open house

Azione pubblicitaria mirata

Rendiconto dell’attività di vendita

M.A.P.S.

Assistenza tecnica e contrattuale

Strategie per l’ottimizzazione della vendita